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时寒冰:房子为何卖出了白菜价?

admin 发布于 2021-08-29 19:31   浏览 次  

  这两年我们都在跟高房价作战,终于东北鹤岗现在出现了一批白菜价的房子了,时老师怎么看?

  时寒冰:鹤岗应该属于城市收缩以后房价回归到了一个真实的状态,是人口减少的结果。

  时寒冰:对的。以前我写过一篇论文,讲的是中国的房价呈现阶梯状分布。因为中国的人口和财富的流动,是从行政级别低的地区流向行政级别高的地区。比如说首都处在最高阶的位置,各个省市的人口和资源都往北京流动,所以北京的价格就高。省会城市又会接受其他地级市的资源流入,从而对房价形成一种支撑。相反如果没有资源流入进来,房价就会回归到一种真实的状态。港台神算

  王牧笛:我们不妨拿鹤岗做一个样本。鹤岗2010年的时候人口是109.1万,2017年是100.95万,也就是说,7年时间少了近10万人。而且鹤岗的老龄化还比较严重。鹤岗2017年的统计公报显示,60及60岁以上的人口是22.6万人,占比22.4%。

  :今天已经不是鹤岗一个城市的问题了,中国三分之一的城市都有类似的收缩现象。

  时寒冰:现在鹤岗的房价成了一条新闻了,但是以后人们会慢慢适应这种新闻,因为房子最终还是要卖给人住的,但我们对人口问题又缺乏重视。

  其实日本当年也有类似的问题,当时随着日本经济的发展,日本人口的总和生育率就降下来了。我们知道总和生育率如果达到2.1,这才是一个理想的状态,但1989年的时候,日本的总和生育率已经到了1.57,当时叫做“1.57危机”。到了2000年,这一数值维持在1.22,2010年已经下降到了1.18。如果人口红利没有了,房价就会失支撑,所以那一阶段日本房价就大幅下跌。

  这时候日本政府就快速采取了相应的措施。开始推出的有“天使计划”,后来还有改良版的“新天使计划”,但是效果都不明显,到了2004年日本总和生育率下降到了1.26,政府就采取了更加优厚的补贴政策:只要怀孕到第四个月,政府会给42万日元的补贴,幼儿从0岁到3岁,每个月给1.5万日元,3岁到15岁每月给1万日元的补贴,这对一个家庭来说,会减轻不小的负担。2017年,日本的总和生育率已经到了1.4以上,这是非常了不起的一个变化。

  但是中国人口基数很大,所以虽然我国现在的总和生育率已经下降到了1.05,我们的感觉也并不明显。

  王牧笛:说回到鹤岗,这个城市除了被叫作“收缩型城市”之外,它也被国家列为第三批资源枯竭型城市之一,一方面资源枯竭,另一方面人口和整个城市的产业在收缩。在两位看来,中国的这种收缩型城市到底是一个什么样的状态?

  时寒冰:像鹤岗这样的城市,也不完全是资源枯竭的问题。像煤炭资源本身就属于逐渐被淘汰的一种资源,比如欧盟28个国家已经决定了要慢慢地淘汰煤炭,英国已经决定在2025年以前彻底淘汰煤电,法国的期限是2021年。在煤炭这种资源本身就在逐渐地淡出的情况下,鹤岗就不完全是资源枯竭的问题了,至少它的煤炭仍然比较丰富。

  还有一个原因就是鹤岗所在的东北地区,很难吸纳资本。第一它开放度不够,第二朝鲜局势不稳定,资本不愿意到外部环境不确定的地方去。

  :所以全世界这种收缩型城市能够复兴的,都必须改善营商环境,有更多的资本进来、制造业进来,它才能变得更好。不改善营商环境,任何的投资政策都不容易成功。

  时寒冰:收缩性城市想要转型,就必须要正视现实,有一个针对性的方案,还需要有长远的规划。像底特律,它在面临城市收缩的时候就采取了一个错误的解决方案,当时底特律市建了很多博物馆、商业写字楼之类的,希望能够吸引更多企业进来,但是它搞错了,因为底特律的人口在流出,劳动力不足的地方企业是不会去的。

  相反比较成功的是扬斯顿市,它的定位就很明确,2002年它制定规划的时候就给自己定位,说扬斯顿是一个比较小的城市,于是就把空置的住宅改建成公园和绿地,把环境搞好。然后加大教育的投入力度,培养人才,吸引科技型的企业,从而带动就业,这反倒让它成了一个收缩型城市的典范。

  王牧笛:房地产现在呈现的状态叫做“一面是火焰,一面是冰山”,根据中国房地产业协会3月统计数据,在纳入统计的341个城市中,鹤岗以2177元每平米排倒数第一,北京每平米 6.49万,正数第一,两者相差六万。时老师经常调侃说自己股市从来没判断错过,房地产从来没判断对过。现在怎么看?

  时寒冰:刚才说了房地产归根结底还是要看人的因素,如果说人口如此快速地下降,我对未来的房地产市场是偏悲观的。我们的人口红利丧失之后,制造业的成本会进一步加大,特别是它跟不上地租上涨带来的成本提升。如果制造财富的机制没有了,那么买房的钱从哪里来?你看我们90年代财富发展得特别好,制造业发展得也很好,2010年以后我们是“世界工厂”,但是到了2012年劳动力红利丧失之后,房价的支撑就开始变得脆弱了。

  :也未必。你看现在很多城市在大量地吸收人口,有的本科毕业就可以让你直接落户,有的干脆就把限制给取消了。

  :对,所以这些城市,我相信它们的房价还是会涨的,要是投资环境也在不断改善,地价能够控制得住,能够吸引人口和产业进来的话,城市还是会慢慢兴旺起来。

  时寒冰:其实现在的问题还是在于重新分配,而不是创造财富。我们所说的拉动经济的三驾马车:投资、出口、消费,三者当中,出口面对的是贸易摩擦,投资的拉动能力也越来越弱,现在唯一可以寄希望的就是消费。如果高房价再扼杀了消费端,就会导致三驾马车集体性熄火,这个是我们应当极力避免出现的局面。

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